W tym artykule postaramy się przybliżyć najem jako instytucję prawa cywilnego mającą pewne konsekwencje podatkowe.
CONSENSUS I OBLIGATIO
Zgodnie z art. 659 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Z powyższego przepisu wynika, że najem jest umową. Przez umowę należy zaś rozumieć zgodne porozumienie dwóch lub więcej stron ustalające ich wzajemne prawa lub obowiązki. Do zawarcia umowy najmu potrzebne są co najmniej oświadczenia woli dwóch stron: wynajmującego i najemcy. Oświadczenie woli zostało zdefiniowane w art. 60 i 61 kc, które stanowią, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.
Najem należy do tzw. umów wzajemnych, których istotą jest ekwiwalentność wzajemnych świadczeń. Zatem wynajmujący oddaje lokal do używania, a najemca płaci umówiony czynsz. Najem, jak prawie każda umowa, należy do prawa zobowiązań. Stosunek, który powstaje między stronami, nosi nazwę węzła obligacyjnego. Jak wynika zaś z art. 353 kc, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić, przy czym świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (zasada swobody umów).
WIERZYCIEL I DŁUŻNIK
W potocznym odczuciu takie pojęcia, jak „dłużnik” i „wierzyciel” nieodparcie kojarzą się z finansowym aspektem zobowiązań, konkretniej – z pożyczką lub kredytem. Jednak najem jest umową wzajemną, a dokładniej – wzajemnie zobowiązującą. W takim przypadku dochodzi do splotu ról powstałego zobowiązania. Z jednej strony wynajmujący jest uprawniony do pobierania czynszu, a najemca – do jego uiszczania w umówionym terminie (wierzycielem więc będzie wynajmujący, a dłużnikiem – najemca), z drugiej zaś wynajmujący ma obowiązek wydania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać je w takim stanie przez czas trwania najmu, a najemca – do jego przyjęcia w takim stanie (wierzycielem jest najemca, a dłużnikiem wynajmujący, który odpowiada za stan lokalu i wady – zarówno fizyczne, jak i prawne).
Nie jest więc umowa najmu li tylko podpisanym dokumentem, ale pewną relacją nawiązaną między wynajmującym a najemcą, której ramy wyznaczają zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172, z pózn. zm.).
FORMY ZAWARCIA UMOWY NAJMU
Sprowadzenie umowy najmu do pisemnej umowy jest więc niedomówieniem. Kodeks cywilny w Księdze pierwszej w Tytule IV i Dziale III reguluje kwestie form czynności prawnych. W art. 60 kc ustawodawca wyraźnie wskazał: „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych” oraz „każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny”. Na podstawie art. 73 kc i nast. wyróżnia się formę pisemną, dokumentową lub elektroniczną oraz formy szczególne. Do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany. Do zachowania dokumentowej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie. Niezachowanie określonych, prawem wymaganych lub zastrzeżonych wzajemnie przez strony form dokonania czynności prawnej, np. zawarcia umowy, rodzi określone skutki prawne od nieważności (gdy taki rygor przewiduje ustawa lub strony) przez zakazy dowodowe do braku osiągnięcia niektórych celów zakładanych przez działającego.
A teraz wróćmy do definicji umowy najmu, czyli art. 659 kc. Ustawodawca nie wprowadził jako elementu konstytutywnego (prawotwórczego) formy pisemnej. Jak stanowi art. 660 kc, umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Ja należy rozumieć ten przepis? Najem na czas krótszy niż rok może być zawarty w dowolnej formie, w tym ustnej. Jeśli jednak naszym zamiarem jest wynajęcie na czas oznaczony, ale dłuższy niż rok, musimy zachować formę pisemną (co najmniej), w innym przypadku (np. formy ustnej) umowa zostanie zawarta na czas nieoznaczony. Innymi słowy – umowy zawarte na czas oznaczony, krótszy niż rok oraz umowy na czas nieoznaczony można zawrzeć w formie ustnej.
Jeśli więc sprowadzać pojęcie „nawiązania najmu” wyłącznie do dokonania czynności prawnej podpisania umowy, to w kontekście art. 62 ust. 1 ustawy o Policji doszłoby do kuriozalnej sytuacji, w której forma umowy decydowałaby o tym, czy mamy do czynienia z podjęciem zajęcia zarobkowego poza służbą, czy też nie, a jest to niedopuszczalne i nieuzasadnione prawnie.
MILCZĄCE PRZEDŁUŻENIE LUB NAWIĄZANIE NAJMU
Może się bowiem zdarzyć i tak, że do nawiązania lub dalszego trwania najmu dojdzie wbrew naszym założeniom. Zgodnie z treścią art. 674 kc, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Przepis art. 674 kc ustanawia regułę interpretacyjną, zgodnie z którą w pewnych okolicznościach poczytuje się, że najem trwa nadal, gdyż nastąpiło jego tzw. milczące przedłużenie. Następuje wówczas zmiana treści umowy zawartej na czas oznaczony polegająca na przedłużeniu umowy na czas nieoznaczony. W jakich okolicznościach można mówić o tym, że wynajmujący w sposób milczący, a zatem dorozumiany, zezwolił na korzystanie najemcy z jego lokalu? Z pomocą przychodzi orzecznictwo sądów powszechnych. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 28 września 2017 r. sygn. akt I ACa 1162/16 stwierdził: Umowa najmu nadal obowiązywała, pomimo jej formalnego wypowiedzenia przez strony. Była ona bowiem kontynuowana – po upływie terminu wypowiedzenia umowy, wynajmujący nadal umożliwiał najemcy korzystanie z lokalu, najemca zaś na zasadach wskazanych w tej umowie uiszczał czynsz, pozostawał w lokalu, nie wydał wynajmującemu kluczy. Wynajmujący zaś nie podjął czynności prawnych mających na celu rzeczywiste rozwiązanie umowy najmu, czy też uniemożliwiające najemcy korzystanie z lokalu.
Świadczy to jednoznacznie o woli stron kontynuowania zawartej wcześniej umowy. Z kolei Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 27 września 2013 r. sygn. akt I ACa 824/13 zauważył, iż Reguła interpretacyjna z art. 674 kc nie ma zastosowania, w sytuacji, gdy doszło do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym. Nie jest bowiem możliwe do przyjęcia założenie, że w sytuacjach, o których mowa w art. 672 i art. 687 kc (zwłoka z zapłatą czynszu), umożliwiających wypowiedzenie najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, wynajmujący zgodził się na dalsze używanie rzeczy przez najemcę. Ustalenia, czy istnieje stosunek najmu, dokonuje sąd cywilny w trybie postępowania procesowego opartego na art. 189 kpc lub w toku postępowania eksmisyjnego. W każdym z tych przypadków jest to proces rozciągnięty w czasie.
ODPŁATNOŚĆ
Umowa najmu ma charakter odpłatny. Wynajmujący jest uprawniony do pobierania czynszu, zaś jego zapłata stanowi podstawowy obowiązek najemcy. Ustawodawca uznał zwłokę w zapłacie czynszu za kwalifikowane naruszenie wiążącego strony stosunku obligacyjnego umożliwiające wynajmującemu wypowiedzenie umowy. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Inaczej kwestię tę reguluje ustawa, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu (…) co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jednocześnie przepisy prawa znają nieodpłatną formę używania cudzego lokalu. Jest to umowa użyczenia, w której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 kc). Jest więc czynsz tzw. essentialia negotii umowy najmu, a jego wyeliminowanie powoduje, iż mamy do czynienia z innym rodzajem umowy. Wysokość czynszu może być natomiast kształtowana przez strony w sposób dowolny. Ma tu zastosowanie zasada popytu i podaży.
NAJEM OKAZJONALNY
W rozdziale 2a ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego reguluje tzw. najem okazjonalny. Zgodnie z art. 19a umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedochowanie tego obowiązku pozbawia wynajmującego możliwości skorzystania z prostszej ścieżki eksmisji najemcy. Oczywiście i w tym przypadku właściciel pobiera czynsz, a także inne opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
Czy zatem osoba fizyczna (nieprowadząca działalności gospodarczej) może zawrzeć jedynie najem okazjonalny? Oczywiście nie. Jest do tego uprawniona. Nic nie stoi na przeszkodzie zaś, aby zawarła umowę najmu na podstawie przepisów kc.
NAJEM JAKO ZAJĘCIE ZAROBKOWE
Skoro najem zawsze ma charakter odpłatny, to znaczy, że jego gospodarczym przeznaczeniem jest przysporzenie po stronie właściciela/wynajmującego albo zmniejszenie istniejących obciążeń wynikających z faktu posiadania lokalu. Jakbyśmy zatem tego nie oceniali, nawiązanie najmu ma na celu osiągnięcie wymiernych korzyści majątkowych chociażby w taki sposób, że ponoszenie opłat za lokal, w tym także niezależne od właściciela, mogą zostać przerzucone na najemcę. A że jest to stan rozciągnięty w czasie, bo czas trwania najmu nie musi być oznaczony, to możemy mówić o źródle przychodów. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Podatek jest płatny według przepisów ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993, z późn. zm.). Trudno w takiej sytuacji o przyjęcie odmiennej koncepcji aniżeli uznanie, iż nawiązanie stosunku najmu przez wynajęcie odpłatne lokalu mieszkalnego spełnia kryteria zajęcia zarobkowego poza służbą.
CO NA TO KONSTYTUCJA?
Z art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej wynika, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia, a własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Własność może być zaś ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności. Ponadto art. 31 ust. 3 ustawy zasadniczej stanowi, iż ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.
Jaki jest więc sens ograniczenia wyrażonego przez ustawodawcę w art. 62 ust. 1 ustawy o Policji? Trzeba pamiętać, iż naczelną zasadą życia publicznego są jego jawność i transparentność. Policjanci są funkcjonariuszami publicznymi w rozumieniu przepisów ustawy. Korzystają zatem ze szczególnej ochrony prawnej w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych. Stosunek służbowy nie jest zwykłą pracą najemną, ale stosunkiem o charakterze administracyjnym i publicznym, którego jedną ze stron jest państwo. Taka sytuacja niesie także pewne ograniczenia. Jedno z nich polega na tym, że jedynym źródłem utrzymania i przychodów policjantów może być tylko służba w Policji. Wprowadzone ograniczenie uzyskiwania źródeł przychodów służy właśnie wykonaniu zasady transparentności służb publicznych. Ustawodawca uznał, że transparentność ta zostaje zapewniona w dwóch sytuacjach. Pierwszej, gdy źródłem przychodów policjanta jest wyłącznie stosunek służbowy, i drugiej, gdy uzyskuje on prawo do osiągania dodatkowych źródeł finansowania za zgodą przełożonego w sprawach osobowych.
mec. Magdalena Będziejewska-Michalska
radca prawny w Biurze Kadr, Szkolenia i Obsługi Prawnej KGP